物業設備房定期巡檢及維護要求介紹
談起物業工程工作，常常有這么一個誤區，認為只是維修路燈、道路、墻面，其實不然，師傅們還有一項重要任務。而這些地方很少人會關注，甚至被忽視，但它卻是整個家園的核心，就好比電腦的CPU，人的心臟，影響著賴以生活的每一個家。它隱藏在樓宇、地庫、花叢中等不顯眼的角落，它，就是設備房。
設備機房布置合理、美觀，標識牌齊全，涵蓋了生活水泵房、配電房、發電機房、電梯機房、消防設備房等，而這些設備房背后的日常維護與運行管理便是物業服務活動中重要的一環。
一、配電設備
1．每隔2小時對高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設備運行狀況，執行交接班和工作日志制度。
2．每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛生。
3．每月對高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進行里外除塵。
4．每半年對配電柜進行一次停電清掃和接頭緊固工作。
5．每年對變配電設備進行耐壓、絕緣及繼電器測試，并做好記錄。
二、照明燈具
1．每周六巡查公共區域照明亮度，發現故障及時處理。
2．每周四檢查記錄用戶電表是否正常。
3．每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養，維修工作并記錄。
三、水泵、水箱及管道
1．每班巡查各水泵運行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發現問題及時處理；并做好巡查記錄工作。
2．每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。
3．每月檢查每臺水泵運行狀況。
4．每月清掃機房及控制柜衛生。
5．每季度對控制箱的接線端子緊固一次。
6．每半年對每臺水泵的過濾器進行清潔一次。
7．每半年檢修水箱浮球裝置一次。
8．每半年對進出水閥開關一次并檢修。
9．每季度進行水質化驗一次。
10．每半年清洗水箱一次。
11．每年對每臺水泵進行一次大修保養。
四、衛生設備、排水管道
1．每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發現堵塞及時疏通。
2．每周六對小便器、面盆的沖水情況試驗一次，發現故障及時修理。
3．每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動或漏水。
4．每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。
5．每季檢查各窨井發現泥沙及時疏通清理。
五、污水處理
1．每班檢查記錄污水處理泵設備運行情況、液位報警裝置及控制箱工作狀態。
2．每班清理隔柵房調節池垃圾一次。
3．每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。
4．每二周對污水處理控制箱及污水泵進行保養一次。
5．每半年對污水井清淘一次。
六、電梯
1．每班巡視記錄各電梯運行及電梯機房。
2．每班檢查各電梯機房控制箱、設備是否良好（電梯運行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。
3．每班巡查機房空調制冷情況，按時開關機。
4．配合監督電梯保養承包商對設備檢修保養工作（具體要求參照保養合同）并做好記錄。
5．每月對每部電梯狀態匯總。
6．每年安排報請安監局進行一次年檢工作。
七、中央空調系統：
冷水主機：
每月：
1．啟動油泵，檢查供油系統
2．系統探漏試驗
3．運行制冷機組，檢查運行狀況，調校機組技術參數及設定
4．檢查冷媒運行，冷凝器及蒸發器的溫度及壓力
5．檢查閥門的操作狀況
6．檢查及清理馬達起動柜內的電器設備
每年：
1．化驗壓縮機油并提供報告，根據實際情況而定，更換壓縮機油和油過濾芯
2．清洗冷凝器
3．檢查安全保護元件
4．檢查壓縮機馬達絕緣情況
5．運轉制冷機組，檢查制冷狀況，進行負荷測試
6．空調系統管道過濾器清洗
循環水泵及冷卻塔：
每月：
1．檢查水泵馬達的潤滑情況，若有必要給予加注潤滑油
2．查及記錄馬達電流量、進水壓力和出水壓力
3．檢查水泵進口端過濾器，若有必要給予清洗
4．檢查補水箱補水情況
5．清洗冷卻塔內臟物
每年：
1．檢查填料及避震情況
2．檢查布水器布水情況
3．檢查軸心之平衡情況
4．檢查及測量馬達之絕緣度
5．檢查水位閥門動作情況
6．檢查全部螺絲之緊固
7．檢查繼電器、保護器及過載器設定
空氣處理機及其他風柜
每月：
1．檢查及調整電動二通閥、溫度控制器
2．洗隔塵網
3．檢查去水盆
4．補充馬達軸承間潤滑油
每年：
1．馬達絕緣測試
2．檢查及調整電動二通閥，溫度控制器
3．清洗盤管及風機葉輪
4．調整風機馬達電流過載保護器
分體式空調機：
每月：
1．清洗室內機過濾網
2．檢查機組運行操作情況
3．清除室外機機殼臟物
4．測量制冷系統壓力來斷冷煤是否匯漏
每年：
1．清洗室外機翅片
2．測量壓縮機馬達絕緣情況
3．對室外風機加潤滑油
4．檢查機組是否泄漏，如有必要補充冷媒
八、BMS系統：
每日：
1.檢查工作主機是否正常運行
2.檢查BA軟件是否正常運行
3.檢查BA軟件是否有錯誤報警
4.檢查BA系統的數據趨勢及趨勢圖形
每月：
1．核對配電室變壓器的數據
2．核對配電室高壓進變電的數據
3．核對配電室低壓進配電的數據
4．核對水位報警的數據
5．核對空調新風機的溫濕度及電流、電壓的數據
6．核對通風系統的監控點的數據
7．核對照明系統的監控點的數據
8．核對冷源系統的監控點的數據
9．按照計劃，測試子中心的一個系統
10．核對調整BMS系統圖形
每年：
對BMS系統作各個子系統的聯動測試及年度評估報告
九、消防系統：
火災自動報警系統：
1．每班檢查1#、2#、3#、報警主機運行情況，認真填寫消防自動報警系統運行記錄表；
2．每月清潔主機柜及柜內所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；
3．每月檢查10%感煙（溫）探測器、手動報警器，核對其地址是否正確；
4．每半年系統檢測一次，查看探測器報警確認燈、主機火警信號顯示、聯動信號輸出是否正常。
消防廣播：
1．每日檢查消防廣播（背景音樂）播放是否正常；
2．每月清潔主機柜及柜內所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；
3．每月檢測火警時，消防緊急廣播是否正常播放；
消防電話
1．每日檢查主機工作狀態是否正常；
2．每月檢查探測器測試樓層消防電話的通話情況；
聯動控制柜
1．每日檢查聯動柜工作狀態、信號顯示是否正常；
2．每月檢查探測器測試樓層聯動響應情況；
3．每月清潔主機柜及柜內所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；
電梯聯動屏
1．每日檢查聯動屏工作狀態、信號顯示是否正常；
2．每半年進行一次消防聯動測試。
消防水泵：
1．每日檢查各區壓力表指針正確；確定管網無滲漏；
2．每日檢查水池水位是否正確，供水是否正常；
3．每月檢查基座、接連位、泵軸及所有螺絲是否牢固；轉動水泵軸有無卡住、碰撞現象；
4．每月清潔控制柜及柜內元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；
5．每半年進行一次消防聯動測試。
消防通道
1．每日檢查安全出口和消防通道暢通，不得阻塞、占用、封堵；
2．每日檢查安全疏散指示標志、應急照明完好正常；
3．每日檢查常閉式防火門完好，處于關閉狀態并不鎖死；
4．每日檢查防火卷簾處于正常待命狀態，導軌和關閉區不得堆放物品；
5．每月檢查探測器測試樓層安全疏散指示標志、應急照明切換情況；
6．每月手動檢測或結合探測器測試檢查卷簾門聯動響應情況；
CO2滅火控制室
1．每日檢查CO2氣體滅火報警主機顯示正常、指示燈正常；
2．每日檢查啟動瓶壓力，CO2瓶啟動開關位置正常、稱重機構正常；
3．每月清潔主機柜及柜內所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰；
防排煙系統
1．每日檢查消控中心聯動控制柜正壓送風機、排煙機指示燈正常，各樓層送風閥、排煙閥位置正常；
2．每月檢查探測器測試樓層及上下層防排煙聯動響應情況；
消火栓箱
1．消火栓箱外觀、手動報警按鈴、消防電話插座完好，無變形、損傷、腐蝕；
2．警鈴、消防水帶、槍頭、自救盤、緊急啟泵按鈕齊全，無破損；
3．手提式滅火器規格、數量正確，且指針在有效區內。
